Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein eigenes Haus stellt mit Kosten im sechs- bis siebenstelligen Bereich für die meisten Menschen die größte finanzielle Belastung im Leben dar. Wer nicht von Haus aus über Vermögen verfügt, benötigt oft Jahrzehnte für die Finanzierung der eigenen vier Wände. Auch mit nur wenig Eigenkapital lässt sich der Immobilientraum über eine Hauskauf-Finanzierung verwirklichen. Voraussetzung ist, dass für die Abzahlung des Darlehens ein geeigneter Betrag pro Monat zur Verfügung steht. Ausgehend vom eigenen Einkommen stellt sich deshalb die Frage: Kann ich mir ein Haus leisten? Und wenn ja: Was darf es kosten?

Erste Schritte bei der Immobilienfinanzierung

Das Projekt „Haus“ verlangt im Vorfeld einige Schritte, damit am Ende der Immobilienfinanzierung keine bösen Überraschungen warten.

• Kassensturz: Zunächst ist ein Überblick über die monatlichen Einnahmen und Ausgaben wichtig. Die meisten Menschen sind zufrieden, wenn am Ende des Monats das Konto noch im Plus ist. Aber wie viel Geld eigentlich übrig bleibt und wo Einsparpotenzial besteht, diese Frage stellen sich wenige. Kosten für Wohnung und Lebensunterhalt lassen sich schnell mit einem Blick auf den Kontoauszug erfassen. Unregelmäßige Ausgaben für Kleidung, Möbel oder Freizeitvergnügen sind schwieriger zu berechnen. Hier hilft ein Haushaltsbuch, das über mehrere Monate geführt werden sollte. Solche Ausgaben lassen sich dann hochrechnen. 

• Auf Seite der Einnahmen steht normalerweise das Gehalt bzw. die Rente. Je nach Finanz- und Familiensituation kommen Kindergeld, Zuschüsse, Mieteinnahmen oder Zinserträge hinzu. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist der Betrag, der monatlich zur freien Verfügung steht. 

• Eine Sonderstellung nimmt die derzeitige Kaltmiete ein, die Hausinteressenten zahlen. Nach dem Umzug ins Eigenheim fällt sie weg und kann ebenfalls in die Finanzierung fließen. Allerdings hängt dieser Faktor davon ab, wann der Umzug stattfindet. Nicht selten unterliegen Bauherren über mehrere Monate einer Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate, wenn sich der Einzug verzögert. Zur Sicherheit sollte die Miete deshalb zunächst auf der Ausgabenseite stehen bleiben.

• Eigenkapital: Das Eigenkapital auszuloten, gehört zur Planung der Immobilienfinanzierung mit dazu. Je mehr Eigenkapital ein Kreditnehmer aufbringen kann, desto mehr Haus kann er sich im Endeffekt leisten bzw. desto weniger Kredit benötigt er eventuell für das Traumhaus. Zum Eigenkapital gehören sämtliche Ersparnisse auf Konten, Sparbüchern oder Bargeld. Außerdem können folgende Positionen dazu zählen: 

• Schuldenfreie Grundstücke
• Lebensversicherungen
• Eigenleistung am Bau
• Darlehen von Verwandten, Freunden oder dem Arbeitgeber
• Bausparguthaben
• Wohn-Riester

• Finanzierung einer Immobilie: Den Großteil des nötigen Geldes beschaffen sich Immobilieninteressenten über ein Darlehen bei einem Kreditinstitut. Je früher der Kontakt besteht, desto ausführlicher kann die Beratung erfolgen. Um die richtige Immobilienfinanzierung zu finden, empfiehlt sich ein Vergleich mehrerer Kreditanbieter.

• Finanzieller Zukunftsplan: Bei einer klassischen Baufinanzierung endet die Sollzinsbindung in der Regel nach 10 bis 20 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt ist noch immer ein Großteil des Darlehens nicht zurückgezahlt. Um aus einer guten Position heraus in die Anschlussfinanzierung zu starten, können Kreditnehmer schon bei Abschluss des Darlehensvertrags durch eine Geldanlage vorsorgen, die zum Ablauf der Zinsbindungszeit fällig wird. Festgeldkonten, sichere Fondssparpläne oder andere risikoarme Anlageformen bieten sich hier an, um ein wenig Kapital für die Zukunft aufzubauen. 

Budgetrechner zur Immobilienfinanzierung: Kann ich mir ein Haus leisten?

Mit den Angaben über den monatlich verfügbaren Betrag und dem möglichen Eigenkapital arbeitet ein sogenannter Budgetrechner. Im nächsten Schritt auf dem Weg zur Immobilienfinanzierung können sich Interessenten auf diese Weise den nötigen Hauskredit berechnen lassen. Auch die Frage, wie teuer das eigene Haus maximal sein sollte, wird beantwortet. Diese Information ist sehr hilfreich bei der Suche nach einem passenden Bestandsobjekt oder einem Bauträger für die eigenen vier Wände. Sie ist allerdings bloß als Richtwert zu verstehen. 

Wie kalkuliert der Budgetrechner?

Der Budgetrechner ermittelt nicht nur, welchen Kredit ein Interessent theoretisch bedienen könnte. Er bezieht zudem die wahrscheinlichen Bau- oder Kaufnebenkosten sowie einen Sicherheitsabschlag für unvorhergesehene Kosten von dieser Summe ab. So lässt sich konkret erfahren, welcher Preis rein für die Immobilie infrage kommt. 

Wer selbst einen Budgetrechner online nutzen möchte, sollte für die Berechnung auf den aktuellen Durchschnittszinssatz zurückgreifen. Den konkreten Zinssatz erhalten Antragsteller erst später im Angebot einer Bank. Der Tilgungssatz sollte sich nach dem errechneten Betrag richten, der im Monat zur Verfügung steht. Ein Budgetrechner bedient sich für seine Kalkulationen folgender Formel:

Verfügbare monatliche Rate  x 12 x 100

---

Zinssatz in % + Tilgung in %

Beispielkalkulation eines Budgetrechners

Diese Beispielrechnungen betreffen Interessenten, die für einen Hauskauf eine Finanzierung suchen. Bei Bestandsobjekten fallen im Gegensatz zu einer Neubaumaßnahme keine separaten Kosten für das Grundstück an. Der Preis für ein Grundstück wäre bei einem Neubau entsprechend noch abzuziehen. Alle Beträge sind gerundet. 

	Variante 1	Variante 2	Variante 3
Monatlich verfügbarer Betrag	1.000 €	1.000 €	1.500 €
Sollzinsbindung	10 Jahre	10 Jahre	10 Jahre
Sollzinssatz	2,0 %	2,0 %	2,0 %
Tilgungssatz	2,0 %	4,0 %	2,0 %
Maximaler Darlehensbetrag	300.000 €	200.000 €	450.000 €
zuzüglich:
Eigenkapital	40.000 €	40.000 €	40.000 €
Betrag für den gesamten Immobilienerwerb	340.000 €	240.000 €	490.000 €
abzüglich:
Sicherheitsabschlag für unerwartete Kosten	17.000 €	12.000 €	24.500 €
Maklerhonorar	10.500 €	7.500 €	15.000 €
Notar- und Grundbuchkosten	6.000 €	4.200 €	8.500 €
Grunderwerbsteuer	10.000 €	7.300 €	15.000 €
Maximaler Kaufpreis der Immobilie	296.500 €	209.000 €	427.000 €
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung	233.000 €	111.500 €	350.000 €

Die Berechnung im Budgetrechner zeigt: Wer mit einem bestimmten Monatsbetrag möglichst schnell tilgen will, muss beim Darlehensbetrag Abstriche machen (Variante 2). Je mehr Geld monatlich zur freien Verfügung steht, desto mehr Darlehen kann sich der Kreditnehmer leisten (Variante 3). Auch eine größere Summe an Eigenkapital erhöht das Ergebnis des Budgetrechners.

Welche Möglichkeiten, ein Haus zu finanzieren, gibt es?

Um ein Haus zu finanzieren, nutzen die meisten Bankkunden ein klassisches Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform bleiben die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Lediglich die Zusammensetzung variiert: Stellen zu Beginn die Kreditzinsen den größten Teil der Rate dar, überwiegt gegen Ende der Tilgungsbetrag. Der Kreditnehmer sollte über ein stabiles Einkommen verfügen, dass die monatlich gleichbleibende Rate gut tragen kann. Eine Änderung der Tilgungsrate ist nach Ende der Zinsbindungsfrist möglich. Manche Kreditanbieter räumen auch während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung variable Tilgungsmöglichkeiten ein. Daneben gibt es weitere Darlehensformen, die bei der Finanzierung des Hauskaufs zum Einsatz kommen könnten.

• Tilgungsdarlehen: Der Betrag, der monatlich in die Tilgung fließt, bleibt bei dieser Variante über die gesamte Laufzeit konstant. Zusätzlich muss monatlich eine Zinszahlung auf das Darlehen geleistet werden, die kontinuierlich sinkt. Deshalb verringert sich Monat für Monat die Gesamtrate, die für das Darlehen zu zahlen ist. 

• Versicherungsdarlehen: Hier ist die Kreditsumme erst komplett zum Ende der Laufzeit fällig. Monatlich zahlt der Darlehensnehmer nur einen gleichbleibenden Zinsbetrag an die Bank. Parallel schließt er eine Lebensversicherung ab, aus der zum Ende der Laufzeit das Darlehen abgelöst wird. 

• Volltilgerdarlehen: Bei dieser Form handelt es sich um ein Annuitätendarlehen mit festgelegter Laufzeit, die der Zinsbindungszeit entspricht. Hier legen sich Kreditnehmer nicht anhand der monatlichen Belastung, sondern über die gewünschte Laufzeit fest.

Die Kosten kalkulieren

Über die Kosten einer Immobilie lassen sich keine pauschalen Aussagen machen. Zu sehr sind die Preise abhängig von Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr. Kalkulieren können Immobilienkäufer im Vorfeld jedoch, welche Kostenpunkte bei welchem Projekt auf sie zukommen: Hausbau oder Hauskauf.

Hausbau

Folgende Kosten können bei einem Hausbau auf Bauherren zukommen:

Grundstück:

• Kaufpreis 
• Vermessung
• Erschließung für Kanal, Strom, Wasser, Straße
• Eventuell Abriss und Entsorgung vorhandener Bauten
• Erdarbeiten

Formalitäten:

• Bauantrag
• Baugenehmigung
• Erstellung der Baupläne (Architekt oder Bauträger)
• Versicherungen (z.B. Bauherrenhaftpflicht)

Baumaßnahmen:

• Einrichtung der Baustelle
• Gebäude und Garagen
• Freiflächen und Garten
• Eventuell Baubegleitung durch Architekten

Hauskauf

Ein Hauskauf hat den Vorteil, dass der zeitliche Rahmen begrenzter ist. Mit anderen Worten: Die Neu-Besitzer können schneller einziehen. Meist sind Bestandsbauten günstiger zu haben als ein vergleichbarer Neubau. Allerdings lässt sich an der Lage nichts beeinflussen. Die Kosten bei einem Hauskauf setzen sich zusammen aus:

• Kaufpreis für Haus inklusive Grundstück 
• Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten (je nach Alter und Ausstattung)
• eventuelle Gutachten

Nebenkosten beim Hauskauf in der Finanzierung berücksichtigen

Grundsätzlich werden bei Hauskauf und Hausbau die gleichen Positionen fällig. Beim Kauf eines Bestandsgebäudes fallen die Nebenkosten jedoch höher aus.

• Maklerkosten: Sofern Käufer einen Makler in Anspruch nehmen, verlangt dieser 3,57 bis 7,14 Prozent der Kaufsumme als Provision. Wer nur ein Grundstück kauft, zahlt hier entsprechend weniger. 

• Grunderwerbsteuer: Sie hängt ab vom Ort des Grundstücks. Hausbauer haben hier den Vorteil, die 3,5 bis 6,5 Prozent nur auf den Preis des Grundstücks zahlen zu müssen. Bei Hauskäufern wird der gesamte Kaufpreis der Immobilie besteuert. 

• Notarkosten und Grundbucheintrag: Auch die Arbeit des Notars bemisst sich am Verkaufspreis. Bei den Baunebenkosten ist Honorar nur für den Kaufvertrag des Grundstücks fällig. Als Kaufnebenkosten beurkundet der Notar den Verkauf der gesamten Immobilie – und ist entsprechend teurer. Gleiches gilt für alle Einträge ins Grundbuch.

• Umzugskosten: Distanz und Größe des Hausstandes bestimmen diesen Kostenpunkt. Eventuell sind auch Neuanschaffungen fällig.

Hinweis: Die Nebenkosten sind für Bauherren dann niedriger, wenn sie das Grundstück separat erwerben. Wird das jedoch gemeinsam mit einem Haus vom Bauträger gekauft, fließt auch der Kaufpreis für das Haus in die Berechnung der Gebühren ein.

Hinweis: Die Nebenkosten sind für Bauherren dann niedriger, wenn sie das Grundstück separat erwerben. Wird es jedoch gemeinsam mit einem Haus vom Bauträger gekauft, fließt auch der Kaufpreis für das Haus in die Berechnung der Gebühren ein.

Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf oder Hausbau nötig?

Wieviel Eigenkapital beim Hauskauf eingebracht wird, entscheiden Kreditnehmer selbst. Möglichst 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten es sein. Wer mehr einbringt, erhält bei der Immobilienfinanzierung günstigere Konditionen. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, sogenannte Vollfinanzierungen, sind in zwei Varianten möglich:

• Nettovollfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung): Der Kaufpreis oder die Baukosten für eine Immobilie finanzieren sich komplett über den Kredit. Lediglich die Kaufnebenkosten von etwa 10 Prozent des Kaufpreises trägt der Kreditnehmer selbst.

• Bruttovollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung): Immobilien- und alle Nebenkosten werden über ein Darlehen finanziert. Dieser Variante stimmen Banken selten und nur mit vergleichsweise teuren Konditionen zu.

Endgültigen Überblick verschaffen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Am Ende der ersten Kalkulation erfolgt oft die Ernüchterung: Das Wunschobjekt liegt nicht im Budget. Dann sind Kompromisse nötig, die die Bau- oder Erwerbskosten senken. Zusätzlich können sich Interessenten an dieser Stelle noch über die Fördermöglichkeiten des Staates informieren und sich die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) anschauen. Energetische Baumaßnahmen fördert die KfW mit Zuschüssen oder einem zinsgünstigen Kredit fürs Haus. Außerdem kommen je nach Familiensituation Fördermaßnahmen wie das Baukindergeld oder die Wohnraumförderung der Bundesländer infrage. 

Nach der Planungsphase konkrete Angebote einholen

Auf die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ lässt sich mit der Formel des Budgetrechners eine Antwort finden. Das Ergebnis des Budgetrechners gibt jedoch nur eine Richtung vor. Es ersetzt nicht die Beratung durch einen Kreditgeber. Letztlich werden die Angebote, die verschiedene Banken vorlegen, wahrscheinlich von den errechneten Beträgen abweichen. Bevor Verträge unterzeichnet werden und Immobilien den Besitzer wechseln, muss daher die konkrete Immobilienfinanzierung geklärt sein. Für einen groben Überblick in der Planungsphase sind die Angaben aus dem Budgetrechner jedoch sehr nützlich. Sie erleichtern Bau- und Kaufinteressenten die Orientierung, welches Haus sie für ihr Budget bekommen können.