Was ist der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins ist besonders für Immobilieninvestoren von Interesse. Er wird bei der Wertermittlung von Immobilien herangezogen. Im Ertragswertverfahren prognostiziert er den Reingewinn, den ein Investor durch die Vermietung seiner Immobilie erwirtschaftet.

Das Wichtigste in Kürze

• Mithilfe des Liegenschaftszinses kann das Risiko eines Immobilieninvestments eingeschätzt werden.
• Jedes Jahr ermitteln und veröffentlichen Kommunen die gültigen Liegenschaftszinssätze für unterschiedliche Wohnviertel.
• Verbraucher können den Liegenschaftszins mit einer vereinfachten Formel grob überschlagen. 

Was sagt der Liegenschaftszins aus?

Der Liegenschaftszins wird als fiktiver Vergleichszinssatz für alternative Geldanlagen herangezogen. Da sich Immobilienwerte weitestgehend unabhängig vom Kapitalmarkt entwickeln, sind Grundstücke in Zeiten der Niedrigzinspolitik als Renditeobjekte für Investoren besonders interessant. Der Liegenschaftszins ist die fiktive durchschnittliche Verzinsung des Verkehrswertes einer Immobilie zu marktüblichen Konditionen. Er beschreibt das Risiko, das mit dem Investment in ein (bebautes) Grundstücks einhergeht.

Grundsätzlich gilt: Die Wertstabilität der Liegenschaft ist höher, je niedriger der Liegenschaftszins ausfällt.

Die zu erwartende Rendite ist bei einem höheren Liegenschaftszins zwar größer, jedoch das Risiko von Gewinnschwankungen oder gar eines Verlustes ebenso. Hohe Liegenschaftszinssätze besagen per Definition, dass es in der Liegenschaft vergleichsweise häufig zu Mietausfällen und Wohnungskündigungen kommt. Der Investor muss diese auffangen und schmälert dadurch seine Rendite. 

Herkunft

Im Ertragswertverfahren wird der Liegenschaftszins als feste Rechengröße angewendet. Der zweite Teil der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert seine Zusammensetzung. Zum Beispiel sind die Lage eines Grundstückes, die Art und Größe der Bebauung sowie deren Restnutzungsdauer entscheidende Berechnungskriterien.

Wer ermittelt den Liegenschaftszins?

In Deutschland werden die Liegenschaftszinssätze von Gutachterausschüssen innerhalb einer Kommune mit Blick auf vergangene Markttransaktionen festgelegt. Interessierte Investoren sehen die Zinssätze bei der Stadt oder Gemeinde ein. Auch der Immobilienverband (IVD) gibt jedes Jahr eine Empfehlung von Liegenschaftszinssätzen heraus.  

Wie wird der Liegenschaftszins berechnet?

Kommunen legen je nach Wohnlage unterschiedliche Liegenschaftszinssätze fest. Verschiedene Kriterien beeinflussen die Ergebnisse der Gutachterausschüsse:

„Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20) zu ermitteln“ (§11, Abs. 2 WertV).

Die Art der Bebauung (zum Beispiel Villa, Einfamilienhaus oder unbebautes Grundstück) oder die Nutzungsart (gewerblich oder privat) entscheiden mitunter über die Höhe des Liegenschaftszinses. Weisen zwei Liegenschaften exakt dieselben Merkmale auf, die der Berechnung des Zinssatzes zugrunde liegen, gilt für sie entsprechend der gleiche Liegenschaftszins.

Formel

Auch der Bodenrichtwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie fließen in die Berechnung des Liegenschaftszinses ein. Verbraucher lassen diese Punkte für eine überschlägige Zinsermittlung außen vor. Als vereinfachte Formel gilt:

Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) / Kaufpreis der Immobilie

Beispiel

Die Nettomiete einer Eigentumswohnung in Berlin beträgt 1000,00 EUR. Der Investor hat die Wohnung für einen Kaufpreis von 450.000 Euro erworben.

Liegenschaftszins = (1000 x 12 x 100) / 450.000

Der Liegenschaftszins beträgt 2,67 %

Fazit: Die Wertbeständigkeit einer Immobilie hängt von vielen Kriterien ab

In die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen fließen vor allem Erfahrungswerte ein. Durch die Auswahl vieler unterschiedlicher Kriterien wird eine genaue Zinsbestimmung für Verbraucher ohne Fachkenntnisse nahezu unmöglich. Lediglich eine Annäherung anhand der vereinfachten Formel ist möglich. Den tatsächlich gültigen Liegenschaftszins erfragen interessierte Investoren bei der zuständigen Kommune.