Fertighaus bauen: Preise und Kosten

Viele Fertighaus-Hersteller bieten ihre Häuser in unterschiedlichen Varianten an. Die Ausbaustufe entscheidet darüber, wie viel Haus vorproduziert wird und was Bauherren selbst leisten oder anderweitig beauftragen müssen. Die typischen Varianten sind schlüsselfertige Fertighäuser, Ausbauhäuser und Bausatzhäuser. Je nach Ausbaustufe unterscheiden sich bei Fertighäusern die Preise erheblich voneinander, wobei Bausatzhäuser die günstigste Möglichkeit darstellen.

Was kostet ein Fertighaus und welche Arten gibt es?

Es gibt günstige Fertighäuser, die von versierten Handwerkern in Eigenleistung errichtet werden und auch solche, die fix und fertig angeliefert werden. Für versierte Handwerker mit schmalem Budget sind Bausatzhäuser interessant. Sie werden von Grund auf selbst errichtet. Auf der nächsten Stufe stehen die so genannten Ausbauhäuser. Bei ihnen ist der Innenausbau noch zu erledigen. Und zuletzt bietet der Markt schlüsselfertige Häuser, die komplett ausgestattet und ganz oder teilweise angeschlossen an die Bauherren übergeben werden. Wer ein Fertighaus kaufen möchte, sollte sich frühzeitig für eine der Varianten entscheiden. 

Das Bausatzhaus: nur etwas für handwerkliche Vollprofis

Wer ein Bausatzhaus als Fertighaus kauft, braucht viel Erfahrung und im besten Fall Kontakte in die Handwerkerbranche. Denn hier kommt das Haus in Einzelteile zerlegt auf der Baustelle an. Zudem ist der Aufwand nicht zu unterschätzen, denn Bauarbeiten sind enorm kräftezehrend. Neben dem eigentlichen Beruf ein Bausatzhaus mit viel Eigenleistung zu errichten, dauert deshalb erfahrungsgemäß mindestens ein Jahr, meistens länger. 

Zwar ist ein Bausatzhaus grundsätzlich ein günstiges Fertighaus, aber es kommen noch viele Einzelkosten hinzu. Jedes einzelne Gewerk muss durchdacht und kalkuliert werden. (Als Gewerk werden bautechnische und handwerkliche Arbeiten im Bauwesen bezeichnet).  Ohne einen Architekten lässt sich das kaum realisieren. Beginnend vom Aushub für die Bodenplatte, über das Gießen des Fundaments und das Errichten der Außenwände, muss buchstäblich jeder Stein und jede Schraube selbst bewegt werden. Das kostet Zeit und letztlich auch Geld. Denn ein Haus ist immer ein Gemeinschaftsprojekt. Zwar ist ein Bausatzhaus zunächst günstig, allerdings lässt sich daraus ein luxuriöses und entsprechend kostenintensives Objekt machen.

Das Ausbauhaus: preisgünstig und variabel

Ein Ausbauhaus ist eine Immobilie mit einer vollständig fertiggestellten Außenhülle und einem Dach. Tragende Wände sind eingezogen, alles andere liegt in der Hand der Bauherren. Wer diese Art von Fertighaus kauft, muss ebenfalls handwerkliches Geschick mitbringen, wenn Eigenleistung eingebracht werden soll. 

Wie beim Bausatzhaus müssen Bauherren auch hier für die ordnungsgemäße Durchführung der unterschiedlichen Gewerke sorgen. Elektrik, Sanitär und Heizung sind Gewerke, die in den meisten Fällen von Fachleuten durchgeführt werden bzw. durchgeführt werden müssen. Die Installation der Elektrik und einer Heizung gehört beispielsweise in fachkundige Hände. Zwar sind in einem Ausbauhaus Leerrohre für die Kabel verlegt und auch die Wasser- und Gasleitungen vormontiert, aber der korrekte Anschluss und die Installation der Endgeräte sowie der Einbau von Heizkörpern oder Fußbodenheizung sind noch zu erledigen. Vorausdenkende Bauherren sehen sich nach einem Hausanbieter um, der eine Ausbaustufe inklusive Dachdämmung, Heizung und Estrich anbietet. Das spart Geld und Zeit.

Tipp: Angehende Immobilienbesitzer können die Stufe des Ausbauhauses selbst festlegen. In der Regel ist es möglich, einzelne Gewerke hinzu zu buchen oder abzuwählen.

Das schlüsselfertige Fertighaus

In dieser Variante eines Fertighauses übernehmen Bauherren den Schlüssel zum fertigen Haus. Allerdings gibt es Unterschiede, denn der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht zweifelsfrei definiert. Deshalb sollten Verbraucher im Bauvertrag ganz genau festlegen, was mit dem Begriff schlüsselfertig bei Fertighäusern eigentlich gemeint ist. Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass jede Leistung im Bauvertrag festgelegt sein muss, damit sie rechtsgültig Bestand hat. Zum Beispiel sind Malerarbeiten und Fliesenarbeiten in einem Vertrag über ein schlüsselfertiges Fertighaus oft nicht berücksichtigt. In punkto Finanzierung kann das ein Problem werden, wenn Häuslebauer diese Position nicht mit einplanen.

Wer ein großes Fertighaus für die ganze Familie oder kleines Fertighaus für zwei Personen schlüsselfertig kaufen will, muss jedes Detail in der Leistungsbeschreibung des Bauvertrags intensiv kontrollieren. Als Faustregel lässt sich sagen, dass ein Vertrag mit sehr detaillierter Ausführung für Verbraucher ein geringeres Risiko bedeutet. Falls Zweifel bestehen, ist es ratsam, sich mit einem Architekten oder Bauingenieur abzustimmen, der den Vertrag prüft. Das Geld ist gut investiert, denn die fachliche Prüfung schützt vor einer Finanzierungslücke, die das Projekt Hausbau unter Umständen zum Scheitern bringen kann.

Vor- und Nachteile: schlüsselfertiges vs. nicht schlüsselfertiges Fertighaus

Die Vor- und Nachteile, die ein schlüsselfertiges Haus gegenüber einem nicht schlüsselfertigen Haus mitbringt, lassen sich anhand der folgenden Übersicht ablesen.

Das schlüsselfertige Fertighaus punktet durch…

• kalkulierbare Baukosten
• planbare Bauphase
• fester Termin für den Einzug
• verschiedene Baustile
• professionelle Ausführung
• klare Haftungssituation

Nachteilig an einem schlüsselfertigen Fertighaus sind hingegen…

• vergleichsweise hohe Kosten
• das fehlende Sparpotenzial
• unklare Vertragsgestaltungen bezüglich der Angebotsdetails
• Unsicherheit bezüglich des Fertigstellungsgrads

Die Vorteile eines nicht schlüsselfertigen Ausbauhauses bzw. Bausatzhauses zeigen sich in den folgenden Punkten:

• Kosten sind geringer und lassen sich während der Bauphase beeinflussen
• individuelle Gestaltung möglich
• Zeitrahmen lässt sich großzügig stecken
• verschiedene Ausbauhäuser verfügbar, beispielsweise in massiver Form oder als Holzständerarchitektur
• individuell maßgeschneiderte Ausbaupakete sind buchbar

Nicht schlüsselfertige Fertighäuser bringen allerdings auch eine Reihe von Nachteilen mit. Diese äußern sich insbesondere in diesen Aspekten:

• Bauphase ist schlecht planbar
• Einzugstermin unklar
• Hobbyhandwerker und Freizeitbastler können Qualität beeinträchtigen
• Kosten für Innenausbau schlecht kalkulierbar
• zeitliches Engagement der Bauherren sehr intensiv, kann körperlich und psychisch stark belastend sein

Was kostet ein Fertighaus in den unterschiedlichen Ausbaustufen?

Je nach Anbieter und Ausbaustufe liegen die Kosten für Fertighäuser zwischen 50.000 Euro und 300.000 Euro. 

• Typische Preise für Bausatzhäuser starten bei 50.000 Euro und reichen bis 125.000 Euro.
• Günstige Ausbauhäuser gibt es bereits ab ungefähr 75.000 Euro bis zu 175.000 Euro. 
• Für schlüsselfertige Häuser sind mindestens 150.000 Euro einzuplanen, eine Obergrenze gibt es eigentlich nicht. Bis 300.000 Euro lassen sich komfortable Häuser mit Wohnflächen bis zu 200 Quadratmetern realisieren. 
• Oberhalb von 300.000 Euro bekommen Bauherren deutlich mehr Fläche und auch eine merklich luxuriösere Ausstattung.

Bau-Kosten für ein Fertighaus

Die Höhe der Bau-Kosten für ein Fertighaus ist natürlich enorm variabel, das zeigt schon der Überblick im vorangehenden Absatz, der eine Preisspanne von 50.000 bis 300.000 Euro angibt. Zukünftige Bauherren müssen den Unterschied zwischen einem Festpreis bzw. einem Grundpreis und dem Endpreis eines Fertighauses unterscheiden. Der Grundpreis gibt ein Haus in der Mindestausführung an. Bauherren können zu dem Grundpreis nicht nur weitere Pakete hinzubuchen, sie müssen darüber hinaus Geld für die Grundplatte, den Keller und die Garage einplanen. Diese Extras sind in der Regel in einem Grundpreis nicht enthalten. 

Basisversion plus Extras = Endpreis

Der Grundpreis plus Extras bei einem Haus ist so ähnlich zu betrachten wie die Basisversion eines Autos zuzüglich Sonderausstattung. Manchmal verfügen Hausanbieter über Sonderangebote mit spezieller Ausstattung. Es gibt zum Beispiel Fertighäuser in einer Smart-Home-Variante oder solche, bei denen auch die Kosten der Bodenplatte schon einkalkuliert sind. Für Bauherren heißt das: Augen offen halten und den Markt nach Komplettangeboten durchsuchen, denn oft lässt sich dabei ordentlich sparen.

Im Festpreis ist vieles, aber nicht alles enthalten

Im Gegensatz zum Grundpreis sollte der Festpreis alle Leistungen inkludieren. In jedem Fall aber sind Hausnebenkosten wie Grundstücks- und Notar- sowie Erschließungskosten hinzuzurechnen. Die folgende Auflistung soll ein Beispiel darstellen, an dem sich die Kosten für ein Fertighaus von 150 Quadratmetern ohne Änderungswünsche und ohne Keller ablesen lassen.

Position	Geschätzte Kosten Fertighaus
Haus inklusive Stellung	80.000 Euro
Kamin	4.000 Euro
Zwischensumme: Haus/Keller Rohbau	84.000 Euro
Innenausbau
Heizung	30.000 Euro
Bodenbeläge	5.000 Euro
Estrich	7.000 Euro
Material für Elektrik	8.000 Euro
Türen innen	3.000 Euro
Malerarbeiten	5.000 Euro
Dämmung	11.000 Euro
Treppe inklusive Einbau	7.000 Euro
Sanitärobjekte inklusive Vorbereitung	10.000 Euro
Zwischensumme: Innenausbau	86.000 Euro
Gesamtpreis: Rohbau und Innenausbau	170.000 Euro

Die Summe der Hauskosten und Innenausbaukosten beläuft sich auf 170.000 Euro. Doch damit sind noch nicht alle Kosten abgedeckt. Es fehlen noch die Nebenkosten wie zum Beispiel für die Vermessungskosten, der Strom- und Wasseranschluss, Telefonanschluss, Dränage und Erdarbeiten, Baugenehmigung, Anlage der Gartenfläche, Kosten für Bauhelfer und ein Puffer für sonstige Kosten wie Kleinmaterial, das zwischendurch schnell im nächsten teuren Baumarkt besorgt werden muss. Im Schnitt müssen Häuslebauer mit Nebenkosten von gut 50.000 Euro rechnen. Somit belaufen sich die Kosten für den Hausbau auf rund 220.000 Euro. Die Grundstückskosten kommen natürlich noch obendrauf.

Welche Faktoren beeinflussen den Fertighaus-Preis?

Es gibt viele Einflussfaktoren, die die Kosten eines Fertighauses bestimmen. Eine grundlegende Kostengröße liegt in der Fläche des Hauses. Kleine Häuser sind günstiger, große sind teurer. Auch hängt der Preis des Fertighauses vom Grundriss ab. Verwinkelte Häuser mit vielen Zwischenwänden, Erkern und anderen Sonderformen sind teurer als eine schlichte Hausform mit einer pragmatischen, einfachen Aufteilung. Der dritte wesentliche Faktor, der Einfluss auf den Hauspreis nimmt, ist das Niveau der Ausstattung. Eine Standardausstattung liegt am unteren Ende der Skala, luxuriöse Ausstattung kostet entsprechend mehr.

Problematische Grundstücke verteuern den Hausbau

Es gibt einige Faktoren, die Bauherren nicht beeinflussen und die ein Haus unerwartet teuer machen können. Dabei geht es um den Untergrund. Ist der Boden einfach zu bearbeiten und lässt sich der Bodenaushub unkompliziert und rasch bewältigen, halten sich die Kosten im Rahmen. Soll das Haus aber beispielsweise auf steinigem oder gar felsigem Untergrund errichtet werden, können die Kosten für die Bodenarbeiten außerordentlich hoch ausfallen. 

Grundstückslage kann den Preis für Fertighaus erhöhen

Die Lage des Grundstücks selbst ist ebenfalls Einflussfaktor für den Hauspreis. Zunächst geht es um die Großraumlage. Liegt ein Baugrundstück weitab entfernt, sind die Lieferkosten für die Materialien hoch. Diese verteuern den Hauspreis spürbar. Und auch die kleinräumige Lage ist entscheidend. Der Bau auf einem Grundstück, das generell schwer zugänglich ist und auf dem Baustellenfahrzeuge nur langsam vorankommen – zum Beispiel auf einem Hanggrundstück – kostet mehr Zeit und damit mehr Geld.

Finanzierungsmöglichkeiten für ein Fertighaus

Finanzierungsmöglichkeiten für ein Fertighaus sind prinzipiell vergleichbar mit den Finanzierungsoptionen für ein individuell geplantes Architektenhaus. Die Angebote reichen von einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bis hin zu einer klassischen Immobilienkreditfinanzierung mit einer Mindest-Eigenkapitalquote. Auch die Finanzierung über eine Kombination von Bauspardarlehen und Hausbaudarlehen ist üblich. 

Welche Finanzierungsvariante die beste Option ist, sollten Interessenten mit einem Kreditberater klären. Dieser überprüft gemeinsam mit den potenziellen Kreditnehmern die Vermögenssituation und stellt die liquiden Mittel fest. Anhand dieser Informationen lässt sich festlegen, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein darf. Daraus ergibt sich der mögliche Darlehensbetrag. Erst, wenn diese Informationen miteinander in Beziehung gesetzt werden, lässt sich festlegen, welche Finanzierungsvariante aus wirtschaftlicher Sicht am besten geeignet ist. 

Online erhalten zukünftige Häuslebauer bei unabhängigen Vergleichsportalen wie kredite.com einen Überblick darüber, welche Immobiliendarlehen zu ihnen passen und welche Banken besonders günstige Konditionen bieten. 

Umsichtige Kalkulation ist das A und O – bei jeder Hausvariante

Wer darauf spekuliert, mit einem Bausatzhaus oder Ausbauhaus günstig in die eigenen vier Wände zu kommen, muss sehr viel Zeit investieren und handwerkliches Geschick beweisen. Die Alternative ist die Zusammenarbeit mit preisgünstigen Handwerkern, die allerdings nicht immer zum gewünschten Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Die Nachfrage ist hoch und gute Firmen sind langfristig ausgebucht. Eine gute Zeitplanung und verbindliche Verträge mit den Handwerksbetrieben sind deshalb essenziell. Zudem ist die Finanzierung so zu konzipieren, dass der Abruf der Mittel über einen relativ langen Zeitraum möglich wird und zur geplanten Bauphase passt. Andernfalls müssen Bauherren teure Bereitstellungszinsen zahlen, falls der Hausbau länger als geplant dauert. Bei einem schlüsselfertigen Fertighaus lässt sich die Abstimmung von Finanzierung und Baufortschritt leichter realisieren, weil im Bauvertrag klare Termine eingetragen werden. Hier ist es ratsam, die Haftungsklauseln der Baufirma genau zu prüfen, damit bei Terminverzug die daraus resultierenden Kosten wie Bereitstellungszinsen oder Hotelkosten bzw. zusätzlich Mietzahlungen an die Firma weiterbelastet werden können.