Ab wann braucht man eine Baugenehmigung?

Sobald die Einzelheiten bezüglich einer geplanten Immobilie so weit vorangeschritten sind, dass die Entwurfspläne angefertigt werden können, können Bauherren gemeinsam mit dem zuständigen Planer in das Baugenehmigungsverfahren einsteigen. Im Normalfall wird der Ablauf der Baugenehmigung von der Musterbauordnung vorgegeben. Allerdings gibt es in jedem Bundesland abweichende Vorschriften und Verfahrensabläufe, die in der Landesbauordnung geregelt sind. Bauherren sollten sich deshalb immer vorab informieren, wie die Situation am Baustandort ist. 

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist die Zustimmung der zuständigen Baubehörde auf einen konkreten Antrag, ein Bauvorhaben umzusetzen. Sie fußt auf den Regelungen des öffentlichen Baurechts und wird schriftlich erteilt. Für die meisten Vorhaben, wie Häuser und Carports, ist eine Baugenehmigung notwendig.

Wer ist Antragsteller einer Baugenehmigung?

Der Antragsteller einer Baugenehmigung ist immer der Bauherr. Der Verfasser der Unterlagen, also der Architekt oder Planer, muss bei der zuständigen Kammer eingetragen sein, weil dort die Bauvorlageberechtigung zu erhalten ist. Manche Bundesländer lassen auch eingeschränkte Bauvorlageberechtigungen zu. Diese ermöglichen aber nur die Einreichung von Anträgen zu kleinen Bauvorhaben. Bauherren sollten sich unbedingt bei ihrem zuständigen Planer informieren – das heißt beim Architekten, Bauingenieur oder Handwerksmeister – ob dieser über die erforderliche Bauvorlageberechtigung für das Bauvorhaben verfügt. Sollte das nicht der Fall sein, kann zwar die Planung übernommen werden, die genehmigungspflichtigen Unterlagen müssen aber von einem anderen Fachmann vorbereitet und eingereicht werden. Das verursacht zusätzliche Kosten.

Tipp: Der Planer muss über die Einzelheiten der Landesbauordnung Bescheid wissen und die Bauherren über die Besonderheiten aufklären, die bei der Baugenehmigung zu berücksichtigen sind. Außerdem muss er im Bilde darüber sein, was im laufenden Verfahren auf den künftigen Hausbesitzer zukommt, damit er vorausschauend handeln kann. Ist er das nicht, sollte ein anderer Planer hinzugezogen werden

Wo muss eine Baugenehmigung eingereicht werden?

Welche Behörde für die Antragsannahme zuständig ist, hängt von der Organisation innerhalb der Kommune ab. Vorab sollte sich bei der Gemeinde, auf deren Gemeindefläche sich das Grundstück für das Bauvorhaben befindet,informiert werden. Viele Städte verfügen über eine einzige Bauaufsichtsbehörde, doch in Großstädten gibt es mehrere. Manchmal verfügt jeder Stadtteil über eine eigene Bauaufsichtsbehörde. Das Gegenteil ist bei kleinen Gemeinden der Fall. Meist sind sie Bauaufsichtsbehörden zugeordnet, die im Landkreis oder in der benachbarten Stadt ansässig sind.

Wie läuft eine Baugenehmigung ab?

Bevor ein förmlicher Antrag gestellt wird, ist eine Bauvoranfrage üblich. Eine Bauvoranfrage dient dazu, allgemeine Fragen hinsichtlich der Bebaubarkeit einer Liegenschaft zu klären. Auch lassen sich in diesem Rahmen kritische Themen rund um den geplanten Bau ansprechen und verbindlich regeln. Der Ablauf der Bauvoranfrage ist in den Landesbauordnungen verankert und je nach Bundesland individuell geregelt.

Auf die Bauvoranfrage folgt der Bauvorbescheid. Der Bauvorbescheid ist aber keine abschließende Klärung sämtlicher bauordnungsrechtlicher Aspekte. Was das im Einzelnen für ein Bauvorhaben heißt, klären Bauherren mit ihrem Planer. Der Bauvorbescheid ist mindestens zwei und bis zu vier Jahre lang gültig. Die im Bescheid aufgeführten Punkte binden die Behörde für diesen Zeitraum. Bauherren können innerhalb der Frist mit dem Bau beginnen. Wollen sie später starten, müssen sie die Frist bei der Behörde verlängern lassen. 

Tipps für die Baugenehmigung: Kosten sparen und Genehmigung beschleunigen

Eine Bauvoranfrage ist mit Kosten verbunden. Diese lassen sich mit einem kleinen Umweg manchmal vermeiden. Bauherren können einen persönlichen Termin bei der zuständigen Behörde vereinbaren. Am besten nehmen sie den zuständigen Planer mit und besprechen die Fragen mit dem Sachbearbeiter. Zwar darf der Sachbearbeiter keine rechtsverbindliche Zusage aussprechen, doch während des Gesprächs werden eine Reihe von nützlichen Informationen fließen, die für den späteren Bauantrag hilfreich sein können. Auf diese Weise ergibt sich ein unschätzbar Vorteil: Die Wahrscheinlichkeit, dass dem Bauantrag sofort stattgegeben wird und eine schnelle Zusage erfolgt, ist hoch.

Was gehört zum Bauantrag?

Der konkrete Ablauf eines Bauantrags wird von der örtlich zuständigen Baubehörde vorgegeben. Die Landesbauordnung ist das Regelwerk, an welches sich Behörden und Bauherren zu halten haben. Auch wenn die unterschiedlichen Landesbauordnungen in den einzelnen Bundesländern voneinander im Detail abweichen, gibt es sechs Bestandteile, die in der Regel enthalten sind:

• Der Bauantrag
  Es handelt sich um ein Formular, in dem die Behörde sämtliche Informationen zum Bauvorhaben abfragt. Außerdem werden Auskünfte zu den erforderlichen Anlagen und Unterlagen gegeben. Wichtig ist, dass Bauherren immer das aktuelle Formular benutzen. Dieses ist in vielen Fällen online auf der Website der Behörde zu finden. Alternativ kann bei der persönlichen Vorbesprechung vor der Antragstellung nach dem aktuellen Formular gefragt werden. Wird der Antrag auf veralteten Formularen eingereicht, könnte das eine Ablehnung zur Folge haben. 
• Amtlicher Lageplan
  Der amtliche Lageplan wird von einem Vermessungsingenieur erstellt. Seine Bestandteile sind eine Planzeichnung und ein Formular, in dem Informationen zu überbauten Flächen, zu städtebaulichen Kennzahlen, zu den Eigentümern der benachbarten Parzellen und zu den Rechtsgrundlagen festgehalten werden.
  
  
• Die Baubeschreibung
  Die Baubeschreibung wird ebenfalls auf einem Formular der Baubehörde erfasst. Einzutragen sind Angaben zur Liegenschaft, zum geplanten Vorhaben, zur geplanten Nutzung, zur Konstruktion und zur technischen Ausstattung.
  
  
• Die Entwurfspläne
  Hierbei handelt es sich um Grundrisse jeder Etage und um Ansichten des Objektes von allen Seiten. Zusätzlich sind Schnitte einzureichen, um das Verständnis des Bauvorhabens zu verbessern. Üblich ist ein Maßstab von 1 : 100.
  
  
• Der Entwässerungsplan
  Der Entwässerungsplan stellt dar, wie das Wasser von versiegelten Flächen (z.B. Dachfläche) und das Schmutzwasser abgeleitet werden.
  
  
• Die Wohnflächenberechnung
  Es werden alle Räume aufgelistet und mit genauer Angabe der Quadratmeterzahl dargestellt.
  
  
• Bautechnische Nachweise
  Darunter fallen zum Beispiel die Statik, die Gebrauchstauglichkeitsprüfung, Nachweise des Brandschutzes oder des Schallschutzes. Werden die bautechnischen Nachweise nicht vom Planer selbst erstellt, ist der zuständige Fachplaner zu benennen. Die jeweiligen Unterlagen sind dem Antrag beizufügen.
  
  
• Statistische Erhebung
  In fast jedem Bundesland werden statistische Erhebungen in Bezug auf die Bauaktivitäten durchgeführt. Deshalb ist es in der Regel so, dass ein gesondertes Formular dazu auszufüllen und einzureichen ist.
  
  

Welche Formulare müssen Bauherren unterschreiben?

Im Prinzip müssen Bauherren lediglich unter das Formular des Bauantrags ihre Unterschrift im Original setzen. Alle anderen Pläne werden vom jeweiligen Planverfasser unterzeichnet. Allerdings hat sich in der Praxis durchgesetzt, dass auch die Entwurfspläne vom Bauherrn gegengezeichnet werden. Pflicht ist es nicht, lediglich gängige Praxis.

Was tun, wenn das Bauvorhaben viele Jahre dauern soll?

Falls Bauherren nicht alle Maßnahmen sofort auf den Weg bringen, sondern aus finanziellen Gründen den Carport oder den Wintergarten, die Garage oder den Schuppen wesentlich später bauen wollen, sollten sie trotzdem im Bauantrag das komplette Vorhaben erfassen. Ist das Vorhaben einmal genehmigt, können sie später eine formlose Verlängerung der Baugenehmigung beantragen. Das ist einfacher, als einen eigenen Bauantrag für ein Nebengebäude  auf den Weg zu bringen und außerdem wesentlich günstiger.

Vereinfachte Verfahren für standardmäßige Vorhaben

Unter Umständen können vereinfachte Verfahren viel Zeit und Geld sparen. Die Musterbauordnung sieht das zumindest vor, die Umsetzung ist allerdings Ländersache. Wenn die gültige Landesbauordnung diesen Aspekt der Musterbauordnung aufgreift, kann ein sogenanntes Kenntnisgabeverfahren angestrebt werden. Wird das Kenntnisgabeverfahren angestoßen, müssen Bauherren nicht erst auf die Genehmigung warten, sondern können praktisch direkt nach der Einreichung mit dem Bau starten. Häufig werden im Rahmen eines Kenntnisgabeverfahrens Bauvorhaben bewilligt, die nicht mehr als 400 m2 Bruttogrundfläche (Wohnfläche plus Konstruktionsgrundfläche) aufweisen.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist etwas gründlicher als das Kenntnisgabeverfahren. Die Landesbaubehörde prüft dabei die allgemeine Zulässigkeit des Vorhabens nach Baugesetzbuch, was beim Kenntnisgabeverfahren nicht erfolgt. Für die gesetzeskonforme Umsetzung des Baus ist aber in letzter Konsequenz der Bauherr verantwortlich. Dieser schaltet vorsorglich einen versierten Architekten oder Bauingenieur ein und schließt einen entsprechenden Vertrag mit ihm ab, der auch die diesbezüglichen Haftungsfragen zweifelsfrei regelt.

Die Zusage: Baugenehmigung & Baufreigabeschein

Zusammen mit der Baugenehmigung wird der Baufreigabeschein zugestellt. Auf dem Baufreigabeschein stehen die wichtigsten Angaben über das Bauvorhaben. Außerdem sind Ansprechpartner der Baustelle angegeben. Bauherren müssen dem Baufreigabeschein gut sichtbar an der Baustelle anbringen. Der letzte Schritt bevor der Bau beginnen kann, ist die schriftliche Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde. Mindestens eine Woche bevor die Bauarbeiten beginnen sollen, muss der Baubeginn bei der Behörde gemeldet werden.

Was kostet die Baugenehmigung?

Die Kosten für eine Baugenehmigung variieren in Abhängigkeit vom Standort des Objektes. Die Landesgebührenordnung bestimmt, wie hoch die Kosten ausfallen. Grob geschätzt verursacht ein Bauantrag rund 0,5 Prozent der Kosten bezogen auf die Bausumme. Das bedeutet, dass grob gerechnet pro 100.000 Euro Bausumme ein Betrag von 500 Euro anfällt.

Die Gebühren sind fest verankert, alle anderen Kosten hingegen sind individuell und richten sich nach der Größe des Vorhabens und dem Bearbeitungsaufwand, der damit im Zusammenhang steht. Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe der Kosten für die Baugenehmigung:

• die gültige Gebührenordnung der Gemeinden und Behörden
• das Raumvolumen in Kubikmeter, auch umbauter Raum genannt
• der Gebäudewert
• genehmigungspflichtige Nebengebäude
• genehmigungspflichtige technische Anlagen
• Sondergenehmigung

Eine gängige Formel zur Berechnung der behördlichen Gebühren lautet wie folgt:

umbauter Raum x Bauwert in Euro pro Kubikmeter x gültiger Gebührensatz

Ein Beispiel: Eine geplante Immobilie verfügt über ein Bauwert von 400 Euro pro Kubikmeter und einen umbauten Raum von 600 Kubikmeter. Daraus ergibt sich ein Bauwert von 600 x 400 Euro = 240.000 Euro. Bei einem Gebührensatz von 0,5 Prozent bezogen auf den Bauwert belaufen sich die Gebühren für die Baugenehmigung auf 240.000 Euro x 0,5 Prozent = 1.200 Euro.

Weitere Kosten durch den sachkundigen Planer

Zu den Kosten für die Baugenehmigung bei der Behörde kommen die Kosten, die der Planer durch die Einreichung des Bauantrag verursacht. Da zur Einreichung des Bauantrags ein sachkundiger Experte benötigt wird, der in der Regel Architekt oder Ingenieur ist, werden diese Leistungen nach der HOAI (Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure) abgerechnet. Da die Vorarbeiten für den Bauantrag unter anderem die Grundlagenermittlung, die Genehmigungsplanung, die Vorplanung und die Entwurfsplanung umfassen, können die Gesamtkosten für den Bauantrag bis auf etwa zehn Prozent der Bausumme anwachsen. Bezogen auf obiges Beispiel der Immobilie von 240.000 Euro würden entsprechende Planerkosten von bis zu 24.000 Euro hinzukommen. Hier ist es sinnvoll, durch das Einholen mehrerer Angebote einen Preisvergleich vorzunehmen, um so ein geeignetes Planungsbüro zu finden.

Benötigt man für Carport und Co. eine Baugenehmigung?

Ob und wofür eine Baugenehmigung erforderlich ist hängt von den Regelungen des Bundeslandes ab. In einigen Bundesländern dürfen sogar Einfamilienhäuser ohne Genehmigung errichtet werden, falls ein verbindlicher Bebauungsplan besteht und die Grundstückserschließung sichergestellt ist. Ähnliches gilt für Nebengebäude und andere bauliche Anlagen. Üblicherweise unterliegen Änderungen an Bestandsgebäuden, Anbauten an ein Haus oder die Errichtung von separaten kleineren Bauwerken der Genehmigungspflicht. 

Tipps für Baugenehmigungen im Außenbereich – hier sind sie in der Regel nötig:

• Carport
• Garage
• Feuerstätten
• Wintergarten
• Windfang am Haus
• Überdachung zwischen Haus und Carport
• Solarenergieanlagen auf Dach und Außenwandflächen
• Einfriedungen über 1,80 Meter 
• Teiche und Wasserbecken
• Schuppen
• Gartenhäuser
• Gewächshaus
• Dachboden 
• nachträglich angebauter Balkon

Die folgende Übersicht zeigt praktische Erfahrungswerte aus der Berufspraxis, doch sie ersetzt in keinem Fall die explizite Prüfung des geltenden Bebauungsplans am Standort des geplanten Bauvorhabens.

Mit Blick auf die obenstehende Tabelle lässt sich sagen, dass Bauvorhaben, die unterhalb der genannten Grenzen liegen, keine Baugenehmigung benötigen. Um den Dachboden auszubauen, ist eine Genehmigung oft nicht nötig. Voraussetzung ist, dass der Ausbau nur innen stattfindet und keine wesentlichen Veränderungen der Dachstatik vorgenommen werden. Beim Bau von Gauben ist das oft, aber nicht immer der Fall.

Gibt es Finanzierungsmöglichkeiten?

Hinsichtlich der Finanzierung müssen Bauherren beachten, dass diese erst dann auf den Weg gebracht werden kann, wenn alle Genehmigungen vorliegen. Nur, wenn dies der Fall ist, ist das geldgebende Kreditinstitut in der Lage, das Risiko eines Kredits zu überblicken. 

Ratenkredit für Kosten der Baugenehmigung

Zur Finanzierung der Baugenehmigung ist es aus praktischen Gründen manchmal angezeigt, einen Ratenkredit abzuschließen. Die Fälligkeit der Gebühren kann unter Umständen zu einem Zeitpunkt greifen, zu dem der Baukredit noch nicht bewilligt, geschweige denn ausgezahlt ist. Mit dem Architekten lassen sich möglicherweise längere Zahlungsziele vereinbaren, die nach Bewilligung des Baukredits liegen, aber Behörden lassen sich darauf nicht ein. Deshalb ist die Finanzierung der Kosten für die Baugenehmigung bei Behörden im besten Fall aus eigenen Mitteln zu stemmen oder über einen kleinen Ratenkredit ohne Zweckbindung. Verbraucher müssen berücksichtigen, dass ein aufgenommener Kleinkredit bei der Beantragung des Baukredits anzugeben ist, da sich die monatlichen Raten auf die Liquidität auswirken.

Welche Strafen drohen beim Bauen ohne Baugenehmigung?

Bauvorhaben, die ohne vorliegende Baugenehmigung durchgeführt werden, sind illegal. Die Strafen dafür sind sehr hoch. Bauen ohne Baugenehmigung kostet bis zu 50.000 Euro Strafe. Falls Bauherren im Zuge des illegalen Baus weitere Gesetze verletzen, zum Beispiel was die Bausicherheit angeht, können weitere Bußgelder hinzukommen. Eine weitere Strafe, die Bauen ohne Baugenehmigung nach sich ziehen kann, ist der Abriss des bereits errichteten Gebäudes. Außerdem kommen Kosten für die Entsorgung hinzu.

Fazit: Kaum Sparpotenzial bei Kosten für die Baugenehmigung

Die Kosten für die Baugenehmigung lassen sich kaum drücken. Aber Bauherren können darauf hinwirken, dass keine vermeidbaren Kostenpositionen abgerechnet werden. Deshalb sollten sie sich umfassend informieren, mehrere Angebote von Planern einholen und vergleichen sowie vorab in einem persönlichen Gespräch beim Bauamt alle offenen Fragen klären. Mit dieser Vorbereitung lassen sich böse Überraschungen bei der Baugenehmigung vermeiden.