Baunebenkosten – so viel kostet der Hausbau

Wer sich mit dem Hausbau nur oberflächlich beschäftigt, sieht nur die Kosten, die aus dem Kaufpreis einer Immobilie bzw. allein durch das Errichten eines Hauses entstehen. Allerdings spielen auch Baunebenkosten, die teilweise etwa 15 Prozent der Baukosten ausmachen, eine nicht zu unterschätzende Rolle bei einem Hausbau und der Finanzierung.

Was sind Baunebenkosten?

Oft wird übersehen, dass der Kaufpreis eines Grundstücks und die Kosten für das Errichten eines Hauses nur zwei von vielen Kostenpunkten bei einem Hausbau sind. Auch die Nebenkosten des Hausbaus müssen bei der Finanzierungsplanung einkalkuliert werden. Schließlich sind die Nebenkosten, die durch ein Bauvorhaben entstehen, nicht zu unterschätzen.

In den allermeisten Fällen machen die Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent der gesamten Kosten eines Hausbaus aus. Diese Extrakosten entstehen oft bereits vor der Hausbauphase und laufen teilweise noch fort, wenn das Eigenheim bereits errichtet ist. 

Zu den Baunebenkosten zählen dabei insbesondere:

• Kosten für eine Finanzierungsberatung
• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten
• Kosten für den Anschluss ans Gas-, Wasser- und  Stromnetz 
• Versicherungskosten

Kaufnebenkosten errechnen in den unterschiedlichen Phasen des Hausbaus

Bereits bevor der Hausbau an sich beginnt müssen Bauherren damit rechnen, dass Kosten anfallen. Auch nach dem Abschluss des eigentlichen Bauvorhabens entstehen Baunebenkosten, welche in die Finanzierungsplanung einfließen sollten. 

Baunebenkosten beim Grundstückskauf

Bereits vor den Nebenkosten, die beim Hausbau entstehen, fallen für den Grundstückserwerb Kosten an. Üblicherweise ist dabei mit folgenden Nebenkosten zu rechnen:
Kosten für den Notar: Welche formellen Voraussetzungen bei einem Grundstückskauf erfüllt sein müssen, ist gesetzlich festgelegt. Auch die zwangsläufig anfallenden Notarkosten sind gesetzlich festgeschrieben. Welche Kosten genau für den Grundstückskaufvertrag anfallen, hängt allerdings vom Kaufpreis des Grundstücks ab.

Maklerkosten: Hat ein Makler den Grundstückskauf vermittelt, wird eine Gebühr fällig. Obwohl Maklerkosten regional stark variieren, bewegt sich die Gebühr meist zwischen vier und sieben Prozent des Grundstückspreises.

Grundbucheintrag: Wird ein Grundstück ge- bzw. verkauft, ist die Änderung der Besitzverhältnisse in das Grundbuch einzutragen. Hierfür erhebt die Gemeinde eine Gebühr. 

Grunderwerbsteuer: Wird eine Immobilie gekauft oder gebaut, muss für das Grundstück Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Je nachdem, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet, beträgt die Steuer 3,5 bis 6,5 Prozent seines Preises.

Baunebenkosten bei der Bauvorbereitung

Auch in der Bauvorbereitungsphase entstehen Nebenkosten. Der Hausbau wird durch diese Vorarbeiten üblicherweise erst ermöglicht.

Kosten für Anträge und Genehmigungen: Vor Baubeginn ist bei der entsprechenden Behörde ein Bauantrag zu stellen und die Erteilung einer Baugenehmigung abzuwarten. Anschließend ist der Beginn der Bauarbeiten durch eine Bauanzeige bekanntzumachen.

Erschließungskosten: Das Baugrundstück muss an die Kanalisation sowie an das Wasser-, Strom- und Gasnetz angeschlossen werden. Die für die Anschlussarbeiten anfallenden Kosten nennt man Erschließungskosten.

Entsorgungskosten: Im Rahmen von Aushubarbeiten fallen oft zu entsorgende Giftstoffe oder nicht brauchbare Erde an. Der Bauherr ist dafür verantwortlich, diese Stoffe ordnungsgemäß zu entsorgen. Sollten sich gefährliche Stoffe im Boden befinden, können sich hohe Kosten ergeben.

Abriss- oder Erdarbeiten: Befinden sich auf dem Baugelände andere Gebäude, sind diese vor Baubeginn selbstverständlich zu beseitigen. Neben den Abrisskosten für die Beseitigung alter Gebäude fallen außerdem Entsorgungskosten an. Unabhängig davon können vor Baubeginn außerdem Erdarbeiten wie Aushübe oder Schiebearbeiten erforderlich sein.

Vermessungen: Sofern das Grundstück noch nicht erschlossen ist, werden Vermessungsarbeiten erforderlich.

Kosten für einen Prüfstatiker: Mancherorts ist die Überprüfung des gesamten Bauvorhabens durch einen Prüfstatiker vorgeschrieben. Auch hierfür fallen Kosten an.

Baunebenkosten während der Bauphase

Baunebenkosten entstehen auch rund um den eigentlichen Hausbau. Eine Kostenaufstellung und möglichst detaillierte Planung ist wichtig, um den Überblick zu behalten. 

Zinskosten: Bauzeitzinsen fallen für den genutzten und ungenutzten Teil eines Baudarlehens an. Sie setzen sich aus Bereitstellungszinsen und Zinsen für den genutzten Darlehensteil zusammen.

Kosten für Bausachverständige: Bei manchen Bauvorhaben kann die Baubegleitung oder die Begutachtung des Baus durch einen Bau-Sachverständigen erforderlich sein. Ist dies der Fall, ist die Arbeit des Sachverständigen auf Stundenbasis abzurechnen und kann sich über die Bauzeit hinweg summieren.

Baunebenkosten nach dem Hausbau

Auch dann, wenn das Wohnhaus steht, können sich weitere baubedingte Kosten ergeben.  

Innenausbaukosten: Wenn der Neubau schlüsselfertig übergeben ist, können für den Innenausbau dennoch weitere Kosten anfallen. Auch diese werden zu den Baunebenkosten gezählt.

Außenbereich: Ist nachträglich ein Zaun zu bauen oder ein Pool anzulegen, fallen weitere Kosten für diese Arbeiten an.

Wie hoch sind die Baunebenkosten für ein Fertighaus?

Teilweise wird angenommen, dass die Baunebenkosten für ein Fertighaus deutlich hinter denen, die beim Bau eines Massivhauses anfallen, zurückbleiben. Das ist allerdings nicht unbedingt zutreffend. Schließlich haben viele – wenn nicht sogar die meisten – Baunebenkosten nichts mit der Art und Weise der Gebäudeerrichtung zutun. 

Nebenkosten, die auch beim Bau eines Fertighauses anfallen, sind: 

• Kosten für Anträge und Genehmigungen (insbesondere die Baugenehmigung)
• Kosten für den Prüfstatiker: Ist die Einschaltung eines Prüfstatikers vorgeschrieben, gilt das auch für Fertighäuser.
• Architektenkosten: Auch beim Bau eines Fertighauses kann die Prüfung und Beratung durch einen Architekten erforderlich sein.
• Erdarbeiten und Entsorgung: Beim Bau eines Fertighauses ist ein Aushub erforderlich. Kosten fallen nicht nur für die Erdarbeiten selbst, sondern auch für die Entsorgung der Erde an.
• Erschließungskosten 
• Versicherungskosten

Zusätzlich dazu können sich speziell beim Bau eines Fertighauses weitere Nebenkosten ergeben. Schließlich erfassen die Errichtungskosten des Fertighauses allein das Wohnhaus. Die Kosten für eine gepflasterte Einfahrt, eine Garage, einen Carport oder eine Terrasse sind in diesen Errichtungskosten noch nicht enthalten. Beim Bau eines Fertighauses können darum auch diese „Bauextras“ Zusatzkosten und damit Baunebenkosten erzeugen. 

Welche Kosten entstehen beim Hauskauf? Baunebenkosten berechnen

Abgesehen von den Kosten für Arbeiten im Außenbereich und dem Innenausbau eines Hauses lässt sich die Höhe von Baunebenkosten von Laien nur schwer überblicken. Für optionale Arbeiten – wie etwa das Anlegen einer Terrasse – lassen sich mehrere Angebote einholen und vergleichen. Nicht optionale Ausgaben wie für den Notar stehen dagegen fest. Hinzu kommt, dass der Bauherr oft nicht vorhersehen kann, welche Ausgaben und Arbeiten wirklich zwingend erforderlich sind oder sein werden.

Prinzipiell lässt sich jedoch sagen, dass Bauherren im „schlimmsten“ Fall mit Baunebenkosten von bis zu 20 Prozent des Hauspreises rechnen müssen. Kostet der Hausbau also 300.000 Euro, können Baunebenkosten in Höhe von bis zu 60.000 Euro anfallen.

Baunebenkosten – Eine Beispielrechnung 

Die Verdeutlichung von Umfang und die Zusammensetzung der Baunebenkosten gelingt am besten anhand eines Beispiels:

Der Bauherr möchte einen Neubau errichten. Der Hauspreis beträgt 300.000 Euro und das Baugelände ist nicht erschlossen. Außerdem ist eine Baugenehmigung einzuholen. 

Der Bauherr sollte die folgenden Kaufnebenkosten berechnen:

Baumaßnahme	Kosten
Notarkosten (1 Prozent)	3.000 Euro
Maklergebühr (3 Prozent)	9.000 Euro
Baugenehmigung	etwa 500 Euro
Eintrag einer Grundschuld ( etwa 0,4 Prozent des Baudarlehens – hier 240.000 aufgrund des Beleihungswerts)	960 Euro
Grundbucheintragung	etwa 500 Euro
Grunderwerbsteuer (5 Prozent)	15.000 Euro
Vermessungsarbeiten	etwa 2.000 Euro
Baugrundgutachten	etwa 700 Euro
Baumfällarbeiten	1.500 Euro
Erschließungskosten	3.500 Euro
Prüfstatiker	1.000 Euro
Bauwasser- und Baustromanschluss	400 Euro
Versicherung	250 Euro
Gesamtkosten	etwa 38.310 Euro

Nebenkosten beim Hausbau durch Versicherungen 

Insbesondere durch drei wichtige Versicherungstypen sollten Bauherren ihr Bauvorhaben absichern. Selbstverständlich entstehen durch die Versicherung weitere Kosten.

Wohngebäude- sowie Feuerrohbauversicherung: Während die Feuerrohbauversicherung Kosten für solche Schäden übernimmt, die während der Rohbauphase aufgrund eines Brandes entstehen, sichert die Wohngebäudeversicherung das fertige Wohnhaus ab.

Bauleistungsversicherung: Treten durch höhere Gewalt Schäden in der Bauphase auf, greift die Bauleistungsversicherung. Das gilt auch für Schäden, die durch Vandalismus entstehen. Außerdem springt die Versicherung auch dann ein, wenn aufgrund eines Konstruktions- oder Materialfehlers Schäden am Gebäude entstehen. Lediglich Feuerschäden sind nicht versichert. Für die gesamte Bauphase fallen für die Versicherung Kosten von 120 bis 300 Euro an.

Haftpflichtversicherung für Bauherren: Nimmt eine Person, die am Hausbau mitwirkt, während ihrer Tätigkeit Schaden, greift die Bauherrenhaftpflicht ein. 

Baunebenkosten bei der Finanzierung

Finanzierungsberatung: Wird ein Baudarlehen durch einen Finanzberater vermittelt, fallen für die Zusammenstellung und Vermittlung des Kredits Gebühren an. Teilweise werden die Beratungskosten allerdings über die Bankprovision der finanzierenden Bank abgerechnet.

Bereitstellungskosten: Hat der Bauherr den Baukredit erhalten, ruft aber nicht die gesamte Darlehenssumme sofort ab, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Der Zins fällt jedoch nicht sofort an. Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs bis zwölf Monaten. 

Sondertilgungsgebühr: Wird das Baudarlehen frühzeitig zurückgezahlt, erheben viele Banken Gebühren.

Kann ich die Baunebenkosten reduzieren?

Baunebenkosten berechnen sich aus vielen verschiedenen Positionen, die in ganz unterschiedlichen Bauphasen entstehen. Dementsprechend vielseitig sind auch die Möglichkeiten, Baunebenkosten zu sparen.

1. Eine der effektivsten und oftmals einfachsten Einsparungsmöglichkeiten ist der Verzicht auf einen Makler beim Grundstückskauf. Ist der Kauf ohne einen Makler möglich, lässt sich so ein größerer Betrag einsparen. 
2. Eine weitere Sparmöglichkeit besteht darin, mit etwas handwerklichem Geschick möglichst viele Bauleistungen selbst zu übernehmen. 
3. Darüber hinaus lässt sich auch an Versicherungen rund um den Bau sparen. Selbstverständlich sollte auf wichtige Versicherungen nicht verzichtet werden – viele Versicherer bieten nötige Policen rund um den Hausbau jedoch als vergünstigte Pakete an. Hier steckt das Sparpotenzial.
4. Die Wahl des Architekten hilft dabei, Baunebenkosten einzusparen. Wird ein Architekt hinzugezogen, um den Bau zu begleiten, fallen hierfür keine pauschal festgelegten Kosten an. Vielmehr rechnet der Architekt entsprechend seines individuellen Stundensatzes ab. Hier kann es sich lohnen, die Angebote mehrerer Architekten zu vergleichen, um das günstigste Angebot zu finden.
5. Die gewählte Art des Hausbaus kann Einfluss auf die Baunebenkosten haben. Zwar kommt auch der Bau eines Fertighauses nicht ohne Baunebenkosten aus, üblicherweise sind diese jedoch geringer als beim Bau eines Massivhauses. Nicht zuletzt hängt dieser Punkt damit zusammen, dass die Leistungen eines Architekten in viel geringerem Umfang anfallen.
6. Durch das Vergleichen von Kreditangeboten lassen sich Baunebenkosten genau berechnen und einsparen. So unterscheiden sich Kreditangebote nämlich oft deutlich in Bezug auf den Bereitstellungszins. Bei wenigen Banken fällt der Bereitstellungszins ganz weg, andere hingegen räumen längere bereitstellungsfreie Zeiträume ein. Nicht nur dann, wenn sich der Bau in die Länge zieht, kann ein längerer bereitstellungsfreier Zeitraum Sparmöglichkeiten eröffnen.
7. Wer die Option haben möchte, seinen Baukredit frühzeitig zurückzuzahlen, sollte einen Kredit mit kostenfreier Sondertilgungsmöglichkeit mit seiner Bank vereinbaren.
8. Um die Baukosten zu berechnen ist ein Angebotsvergleich bei Handwerkern und Bauunternehmern hilfreich. Teilweise gehen die Preise verschiedener Anbieter weit auseinander, sodass sich ein intensiver Angebotsvergleich auch in Bezug auf die Nebenkosten beim Hauskauf lohnt. 

Bau- und Kaufnebenkosten: Berechnen, einplanen, sparen 

Rund um den Hausbau ergeben sich verschiedenste Kosten. Für den Laien tauchen einige Baunebenkosten dabei überraschend oder höher als gedacht auf. Allerdings lassen sich – von Kosten für Anschlussarbeiten, Versicherungen oder Notarkosten abgesehen – viele Baunebenkosten durch Eigenleistung und einen genauen Angebotsvergleich reduzieren.