Was ist eine Baugenehmigung?

Soll ein Gebäude errichtet, erweitert oder verändert werden, so ist dafür in Deutschland in den meisten Fällen eine Baugenehmigung nötig. Mit der Baugenehmigung gibt die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Erlaubnis, dass in der beantragten und beschriebenen Form gebaut werden darf. Das geschieht mit einem schriftlichen Genehmigungsbescheid der Baubehörde. Danach kann der Antragsteller davon ausgehen, dass dem Bau, der Veränderung oder Erweiterung eines Gebäudes auch nach öffentlichem Recht nichts im Wege steht. Näheres dazu bestimmt auch der § 72 der Musterbauordnung (MBO). Die Baugenehmigung erfolgt meistens zusammen mit den folgenden Dokumenten und einem jeweils gestempelten Vermerk in grüner Farbe:

• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten sowie Süd-, West-, Ost- und Nord-Ansichten
• Lageplan als Auszug vom Liegenschaftskataster
• Baubeschreibung
• Bauzahlen: Berechnung der Wohn- und Nutzflächen sowie umbauter Raum
• Nachweis der Standsicherheit bzw. Statik
• Nachweis der Wärmeschutzberechnung
• Formblatt Baugenehmigung

Vorbereitungen der Beantragung der Baugenehmigung

Da die Erstellung von Plänen, Zeichnungen und Berechnungen als Grundlage für die Baugenehmigung einige fachliche Kenntnisse erfordert, beauftragen Bauherren meist Architekten oder Bauingenieure mit dieser Arbeit. Diese besprechen mit dem Bauherrn zuvor das Vorhaben und erledigen alle weiteren Schritte vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung.

Ist die Baugenehmigung erteilt, läuft bereits eine Frist. Denn die Baugenehmigung ist je nach Landesbauordnung der Bundesländer in der Regel befristet auf ein bis vier Jahre. In dieser Zeit muss mit dem Bau begonnen werden. Da die Genehmigung aber „unbeschadet der Rechte Dritter“ von der Bauaufsicht erfolgt, kann es sein, dass zum Beispiel Nachbarn oder andere Berechtigte gegen das Bauvorhaben noch Einspruch einlegen. Die Baugenehmigung ist daher eine „eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung“ und bedeutet nicht, dass sofort mit dem Bau begonnen werden kann. Außerdem kann eine Baugenehmigung auch mit

• Auflagen,
• Bedingungen oder
• mit dem Vorbehalt nachträglicher Aufnahmen, Änderungen oder Ergänzungen von Auflagen

durch die Behörde erteilt werden (§ 72, 3 MBO).

Info: Als vereinfachte Form der Baugenehmigung gilt die Bauanzeige.

Welche Unterlagen sind für die Baugenehmigung nötig?

Ohne Formulare, Dokumente und Papier geht es auch hier nicht: Soll der Antrag korrekt und vollständig gestellt werden, sind dafür einige Unterlagen notwendig. Oft kommen die Baubehörden vor Ort entgegen und bieten entsprechende Formulare an. Jedoch können von Bundesland zu Bundesland die Vorschriften voneinander abweichen. In der Regel sind mit einem Bauantrag diese Unterlagen dreifach einzureichen:

• Lageplan vom Katasteramt
• Höhenplan
• Berechnung Wohn- und Nutzfläche
• Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten und Ansichtszeichnungen (Maßstab 1:100) ggf. vom Architekten
• Berechnungen zum umbauten Wohnraum
• Beschreibung des Gebäudes und seiner technischen Details
• Pläne für Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
• Angaben und Nachweise zur Standsicherheit bzw. Statik
• Angaben und Nachweise zur Standsicherheit, Brandschutz, Wärme- und Schallschutz
• Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
• Angaben zur wegemäßigen Erschließung
• Zustimmungserklärung angrenzender Nachbarn
• Unterschriebener Bauantragsvordruck

In Abhängigkeit vom Bauprojekt, den Behörden vor Ort sowie je nach Bundesland sind eventuell weitere Unterlagen, Erklärungen oder Formblätter nötig. So kann zum Beispiel noch eine Baumbestandserklärung oder ein Freiflächengestaltungsplan erforderlich sein. Daher erhebt diese Liste keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Wann wird eine Baugenehmigung gebraucht?

In der Regel ist genau dann eine Baugenehmigung erforderlich, wenn ein Gebäude

• errichtet,
• umgebaut,
• erweitert,
• beseitigt oder
• anders genutzt

werden soll. Die genauen Bestimmungen dazu, wann Baugenehmigungen erforderlich sind – und wann nicht – regeln die einzelnen Landesbauordnungen allerdings nicht einheitlich.

Baugenehmigung vom Gartenhaus, Carport & Co.

Oft stellt sich die Frage, ob auch ein Gartenhaus, Carport, Terrassen oder Gartenschuppen eine Baugenehmigung erfordern.

• Carport-Baugenehmigung: Ob für den Bau eines Carports die Genehmigung erforderlich ist, hängt davon ab, wie die Länder und Kommunen es geregelt haben. Außerdem entscheidet die Größe oder Fläche eines Carports darüber. Ebenso ist die Gestaltung des Carports ein wichtiger Punkt: Ist es zum Beispiel mit einem Flachdach oder Giebeldach ausgeführt. Daher sollten sich Bauherren am besten direkt bei ihrer zuständigen Gemeinde oder Stadt informieren.
• Baugenehmigung für das Gartenhaus: Auch hier ist es je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Generell gilt aber, dass die Genehmigung vom Volumen (Größe), der Nutzung und der Lage (bebaute oder unbebaute Umgebung, Baugrenzen) der Gebäude abhängt.
• Terrassen: Für diese ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich, wenn sie unterkellert sind oder als Dachterrasse ausgebaut werden. Auch eine Überdachung kann dazu führen, dass sie genehmigt werden muss.
• Gartenschuppen: Nicht entscheidend ist, ob das Gartenhaus komplett fertiggestellt oder in Bausätzen beim Fachhandel bzw. Baumarkt gekauft wird, sondern ob es als Aufenthaltsraum für Personen hergerichtet ist. Denn dann wäre eine Baugenehmigung erforderlich.

Bauen ohne Baugenehmigung

Teilweise kann auch ganz ohne eine Genehmigung gebaut werden. Das gilt grundsätzlich dann, wenn die „Immobilie“ folgende Anforderungen erfüllt:

• nicht größer als 30 Quadratmeter
• ohne Aufenthaltsräume für Personen

Zur Sicherheit empfiehlt sich aber stets, bei der zuständigen Baubehörde vorher diese Fälle abzuklären. Dasselbe gilt auch beim Thema Gartenhäuschen: Welche Größen genehmigungsfrei sind, hängt von der Behörde vor Ort oder dem Bundesland ab und kann teilweise stark voneinander abweichen.

Hinweis: Auch wenn manche Gebäude oder Teile davon nicht genehmigungspflichtig sind, so besteht aber in der Regel eine Anzeigepflicht gegenüber der Bauaufsicht.

Beispiel Landesbauordnung NRW: Lockerung von Pflichten

Mitte 2018 hat der Landtag in NRW mit Wirkung zum 1.1.2019 einige Änderungen der Landesbauordnung beschlossen, die unter anderem zu einigen Erleichterungen bei Baugenehmigungen führen: So können nun zum Beispiel kleinere Projekte wie Garagen, Wintergärten oder Balkonverglasungen auch ohne Genehmigung gebaut werden. Außerdem sollen Baugenehmigungen schneller erteilt und eingereichte Unterlagen innerhalb von zwei Wochen auf Vollständigkeit geprüft werden. Die Bauanträge dürfen jetzt auch in digitaler Form eingereicht werden.

Tipps für erfolgreiche Baugenehmigung

Kosten sparen: Eine Baugenehmigung kann von Fall zu Fall erhebliche Kosten verursachen. Nicht nur Gebühren, auch Architektenhonorare können einen erheblichen Anteil an der Bausumme verschlingen. Während pauschale Gebührensätze zumeist unvermeidlich sind, so können doch manche Kosten auch durch den Bauherrn eingespart werden. Daher sollten Unterlagen rechtzeitig vorbereitet, formal ohne Fehler und pünktlich in der vorgeschriebenen Weise mit dem Bauantrag eingereicht werden. So können kostentreibende Beanstandungen und Korrekturläufe vermieden werden. Auch bei der Auswahl der vorbereitenden Architekten und Bauingenieure sollte ein Bauherr versuchen, bei vergleichbarer Qualität und Leistung ein günstigeres Pauschalhonorar zu vereinbaren.Bauvoranfrage stellen: Mit der kleinen, kostengünstigeren Variante der Baugenehmigung können kostenintensive Überraschungen rechtzeitig vor dem eigentlichen Bauvorhaben vermieden werden. Die Bauvoranfrage klärt zunächst ab, ob für das spätere Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung  erteilt werden könnte. So wird die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit vorab geprüft. Der Vorteil liegt aber darin, dass eine Bauvoranzeige dennoch rechtliche Gültigkeit für einen Zeitraum von drei Jahren hat. Werden in einem solchen Vorbescheid wichtige Fragen für das Bauvorhaben von der Behörde bereits beantwortet, ist das verbindlich für ein späteres Genehmigungsverfahren. Die Bauaufsicht darf dann von diesen Feststellungen später nicht mehr abweichen.